I förra numret av Hyrespressen skrev vi om EU:s nya initiativ i bostadspolitiken, som inte alls uppmärksammats i den svenska debatten.
Nu blir det svårare att låtsas som att inget har hänt. Ursula von der Leyen, ordförande i Europeiska kommissionen, har i sina politiska riktlinjer för kommissionen lyft de bostadspolitiska frågorna. Hon säger: ”Vi måste omgående vidta åtgärder för att komma till rätta med den bostadskris som drabbar tusentals familjer och unga människor.” Dramatiskt ökande hyror och bostadspriser och bristande investeringar i subventionerade bostäder och bostäder till skälig kostnad (affordble housing) gör det nödvändigt ”att lägga fram den första EU-planen någonsin för bostäder till skälig kostnad.” Det ska skapas ”en europeisk plattform för investeringar i hållbara bostäder till skälig kostnad ” Som ett första steg ska pengar fram så att medlemsstaterna kan fördubbla sina satsningar på investeringar i bostäder till skälig kostnad, för att stärka sammanhållningen i samhället Det ska också skapas en ny handlingsplan för att förverkliga den europeiska pelaren för sociala rättigheter där målet ”Allas rätt till bostad 2030” ingår. Det ska ske en snabb och effektiv utrullning av ”Sociala klimatfonden” som i synnerhet ska ge stöd till renoveringar och främja utbudet av energieffektiva bostäder till skälig kostnad.
Det handlar om att genomföra den deklaration som tjugo bostadsministrar antog i Liege i mars 2024, dock utan vår svenska bostadsminister. En post som bostadskommissionär har inrättats och tilldelats danska socialdemokraten Dan Jörgensen.
Och viktigast av allt för Sverige, i planerna ingår att EU ska se över sina statsstödsregler för att möjliggöra bostadsstöd framför allt till energieffektiva bostäder till skälig kostnad och till subventionerade bostäder. Detta innebär att det finns en öppning för att den svenska allmännyttan kan återgå till att drivas utan vinstsyfte.
Den svenska bostadspolitiken har nått vägs ände.
Det måste ske en förändring. Om fastighetsägarna får som de vill blir det marknadshyra och någon form av social housing för fattiga grupper. Alternativet är att återupprätta allmännyttan till vad den var innan 2011, när det bl.a. med hänsyn till EU:s statsstödsregler beslöts att allmännyttan skulle bli vinstdrivande och bruksvärdessystemet ändrades.
Bruksvärdessystemet ersatte hyresregleringen 1968. Politikerna ville fortsätta hålla hyrorna nere, men med ett system som var mera marknadsmässigt och skulle gynna bostadsinvesteringar. Bruksvärdet skulle bestämmas genom jämförelse med hyrorna i likvärdiga lägenheter i de allmännyttiga kommunala bolagen på orten. Dessa stod för en stor del av bostadsproduktionen och drevs utan vinstsyfte, d.v.s. hyrorna sattes efter självkostnadsprincip. En privatvärds hyra som var påtagligt högre än den i de likvärdiga lägenheterna i allmännyttan skulle anses oskälig. Med påtagligt menas mer än fem procent högre. Det gav alltså utrymme för ordentlig vinst till privata investerare, som kunde konkurrera med allmännyttan t.ex. med effektivare byggen. Samtidigt hade bostadssektorn särskilda investeringsstöd eller räntegarantier och bankernas utlåning var hårt reglerad. Staten hade en fungerande bostadspolitik.
1985 avreglerade Sverige kreditmarknaden, fastighetsmarknaden expanderade och fastighetspriserna ökade med flera hundra procent. Sedan slog 90-talskrisen till med fallande bostadspriser och bankkris. 1995 gick Sverige med i EU och marknadsliberala principer tog över helt.
Efter påtryckningar från fastighetsbranschen tillsattes 2005 den utredning som skulle leda till Allbo-lagen. 2008 kom en ny finanskris som orsakades av bolånen i USA och fick banker att gå i konkurs. Efter det har bostadsmarknaden finansialiserats och globaliserats, genom transaktioner mellan allt större vinstmaximerande finansiella aktörer. Hyror och priser har drivits upp tills vi nått dagens bostadskris.
Sedan 2011 bestäms bruksvärdet genom jämförelse med alla standardmässigt likvärdiga förhandlade lägenheter inom orten, såväl privata som allmännyttiga. De högsta hyrorna blir bestämmande. Bruksvärdeshyrorna höjs vid de årliga förhandlingarna, men framför allt vid renoveringar. Systemet driver idag upp hyrorna, istället för att hålla dem nere.
I debatten inför Allbo-lagen hävdades det att en allmännytta utan vinstsyfte stred mot EU.s statsbidragsregler. Men det prövades aldrig. Det finns ett stort antal modeller för kommunägda bostäder utan vinstsyfte i Europa, t.ex. i Österrike. Finland och Danmark som ger alla, utom de allra rikaste, möjlighet att hyra. De har inte ansetts strida mot EU-reglerna. Nu finns det möjlighet att få EU:s godkännande av Sveriges generella bostadspolitik med en allmännytta för alla utan vinstsyfte.
En samlad hyresgäströrelse bör driva frågan om att återigen göra de kommunala allmännyttiga bostadsbolagen till navet i bostadsförsörjningen med ett liknande regelverk som gällde före 2011. Hyrorna bör sättas enligt självkostnad och vara normen i bruksvärdessystemet. Det är enda sättet att rädda Sveriges generella bostadspolitik med en allmännytta som är till för alla och ett förhandlat bruksvärdessystem. Annars har vi snart marknadshyra genom lag eller genom höjningar av bruksvärdet, vilket tvingar fram någon form av social housing för fattiga grupper.
Vad sägs i debatten?
Den märks inte mycket utåt i dagspressen eller i partierna. Där fortsätter diskussionen för eller mot marknadshyra.
Men Martin Lindvall samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna har insett att EU-politiken är viktig. Hans största oro är att statsstödsreglerna ändras och att Allbolagen som garant för konkurrensneutralitet, dvs att allmännyttan måste vara vinstgivande, därmed också är i fara. Han välkomnar diskussion om social housing.
Sveriges Allmännyttas samhällspolitiska chef Jörgen Mark Nielsen är tveksam till en gemensam EU-politik. Han säger att det för Sveriges del är viktigt att vi kan behålla den generella bostadspolitiken med en allmännytta för alla och en integrerad bostadsmarknad, utan särskilda socialbostäder för låginkomsttagare. Det framgår inte varför han anser att den generella bostadspolitiken skulle vara hotad. Det betonas tydligt i EU:s riktlinjer, att politiken ska utvecklas med hänsyn till de nationella systemen och reglerna i respektive land. Med tanke på att de allmännyttiga bolagen har anpassat sig till att i första hand vara vinstdrivande och att vissa till och med varit medlemmar i Fastighetsägarna är det inte förvånande att de vill ha det som det är.
Ordföranden i Hyresgästföreningen Marie Linder är i grunden positiv till att EU uppmärksammar bostadsfrågorna men betonar också att det inte får hota den svenska generella bostadspolitiken. Hon har i andra sammanhang varit tveksam till regler som skulle kunna hota det svenska förhandlingssystemet.
Hon är samtidigt ordförande i IUT, International Union of Tenants, (Internationella hyresgästföreningen) som inför EU-valet har ställt mycket långtgående krav på EU-politiken. Krav som nu till en del verkar tillgodoses. I vilken utsträckning hon själv och den svenska hyresgästföreningen står bakom kraven vet vi inte. Kraven har inte gjorts kända för de svenska hyresgästerna.
IUT:s prioriteringar för EU-parlamentet
– Utradera bostadskrisen i hela Europa till 2030
– Bostaden som fundamental rättighet. Bostadskrisen är ingen naturlag utan beror på otillräcklig politik på regional, nationell och EU-nivå.
– Boendekostnaderna ska senast 2030 uppgå till maximalt 25% av disponibel inkomst vilket kan uppnås genom effektiv hyresreglering som innefattar hyressänkningar såväl som bostadsbidrag. Bostäder är till för människor och inte för vinständamål.
– Senast 2030 bör en minimikvot om 30% för sociala och rimligt prissatta bostäder införas för medlemsstater och kommuner. Det kan stödjas genom en EU-fond och med nationella och regionala lagar och förordningar, direkta investeringar, kostnadssubventioner och betydande skattelättnader.
– Motverka finansialisering. EU bör agera för att förhindra monopol och stoppa försäljningar av det offentliga och rimligt prissatta bostadsbeståndet. Det första steget är att skapa ett EU-register för insyn i fastighetstransaktionerna.
– Reglera korttidsuthyrning och vinstmaximerande plattformar. Stadsplanering, lagstiftning och nationell beskattning bör ta itu med turistifiering och gentrifiering.
– EUS:s regler om statligt stöd tvingar medlemsstaterna att begränsa tillgången till sociala och rimligt prissatta bostäder till socialt missgynnade grupper. Beslutet måste revideras. Bostadspolitiken ska vara en nationell kompetens.
– Främja neutralitet i upplåtelseformerna. Istället för en bostadspolitik fokuserad på ägande måste politiken prioritera bostäder åt alla.
– Respektera hyresgästernas rättigheter. EU bör säkerställa transparanta hyresavtal, rätt att bestrida oskäliga avtal och rätt att organisera sig.
– Kostnadsneutralitet när bostäder energieffektiviseras. Kostnaderna för renoveringar ska fördelas rättvist.
– Rättvis energiomställning med EU finansiering
Krav som verkligen tål att diskuteras!
Eva Fee
